La surface habitable d'un bien immobilier est un élément clé pour son évaluation, son prix de vente et l'obtention d'un prêt immobilier. Mais comprendre les règles et les critères qui définissent cette surface peut s'avérer complexe.
La surface habitable : une définition légale et pratique
La surface habitable est définie par la loi dans de nombreux pays, notamment en France et en Belgique. Elle est également utilisée dans le calcul des taxes foncières et des charges d'habitation.
Définition légale
En France, la loi Carrez (loi n° 96-1157 du 18 décembre 1996) définit la surface habitable comme la surface de plancher d'un logement, après déduction des surfaces non chauffées et non habitables.
- La surface habitable est calculée en mesurant la surface des pièces principales du logement, à savoir le séjour, la salle à manger, les chambres, la cuisine, la salle de bain et les WC.
- La loi Carrez précise que la surface des murs et des cloisons est exclue du calcul.
- La hauteur sous plafond doit être d'au moins 1,80 mètre pour qu'une pièce soit comptabilisée dans la surface habitable.
En Belgique, la loi Breyne (loi du 15 juin 2005) est similaire à la loi Carrez. Elle définit également la surface habitable comme la surface de plancher d'un logement, après déduction des surfaces non chauffées et non habitables. La loi Breyne s'applique aux appartements et maisons construits après le 1er janvier 2006. Pour les biens construits avant cette date, la loi utilise la notion de "surface utile" qui est calculée différemment.
Il existe des différences entre les deux législations, notamment en ce qui concerne les pièces comptabilisées et les critères d'exclusion.
Définition pratique
En pratique, la surface habitable est définie par plusieurs critères, notamment:
- L'usage de la pièce : une pièce est considérée comme habitable si elle est destinée à un usage permanent et confortable, comme dormir, manger ou se détendre.
- La hauteur sous plafond : la pièce doit avoir une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 mètre.
- L'accès direct : la pièce doit être accessible directement depuis l'intérieur du logement, sans passer par une autre pièce extérieure.
- L'existence de fenêtres : la pièce doit être éclairée par une fenêtre ou un puits de lumière.
La surface habitable est un critère essentiel pour l'estimation du prix d'un bien immobilier. En effet, les acheteurs et les vendeurs s'accordent généralement sur un prix au mètre carré, qui est directement influencé par la surface habitable. Par exemple, un appartement de 60 m² habitable à Paris sera plus cher qu'un appartement de 60 m² habitable dans une ville de province, même si les deux appartements sont identiques en termes de qualité et de confort.
De plus, la surface habitable est prise en compte pour l'obtention d'un prêt immobilier, le calcul des taxes foncières et les charges d'habitation.
Quelles pièces compter pour la surface habitable ?
Toutes les pièces d'un logement ne sont pas prises en compte pour le calcul de la surface habitable. Certaines pièces sont considérées comme habitables et sont donc incluses dans le calcul, tandis que d'autres sont exclues.
Pièces comptabilisées
- Séjour
- Salle à manger
- Chambres
- Cuisine
- Salle de bain
- WC séparés
Ces pièces sont comptabilisées dans la surface habitable car elles sont utilisées pour des activités quotidiennes et contribuent à la qualité de vie dans le logement. Par exemple, une salle de bain avec une douche et des toilettes séparées est généralement comptabilisée dans la surface habitable, tandis qu'une salle de bain avec seulement des toilettes n'est pas nécessairement prise en compte.
Pièces non comptabilisées
- Sous-sol
- Grenier
- Garage
- Caves
- Loggia
- Balcon
- Terrasse
- Véranda
Ces pièces ne sont pas considérées comme habitables car elles ne répondent pas aux critères d'usage, de confort, de chauffage ou d'accès direct. Par exemple, un garage attenant à la maison n'est généralement pas pris en compte dans la surface habitable, même s'il est aménagé.
Cas particuliers
Certaines pièces peuvent présenter des cas particuliers en ce qui concerne leur comptabilité dans la surface habitable.
Combles aménagés
Les combles aménagés peuvent être inclus dans la surface habitable à condition de répondre à certains critères, notamment:
- Une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 mètre
- Une isolation thermique et phonique efficace
- Une fenêtre donnant sur l'extérieur
- Un accès direct depuis le reste du logement
Par exemple, un comble aménagé en chambre avec une hauteur sous plafond de 2 mètres et une fenêtre donnant sur la rue est généralement comptabilisé dans la surface habitable. En revanche, un comble aménagé en grenier avec une hauteur sous plafond de 1,5 mètre et une lucarne ne sera pas comptabilisé.
Mezzanines
Les mezzanines peuvent être comptabilisées dans la surface habitable à condition de respecter certains critères, notamment:
- Une surface au sol d'au moins 8 mètres carrés
- Une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 mètre
- Un accès direct et sécurisé
Par exemple, une mezzanine de 10 mètres carrés avec une hauteur sous plafond de 2 mètres et un escalier sécurisé est généralement comptabilisée dans la surface habitable. En revanche, une mezzanine de 5 mètres carrés avec une hauteur sous plafond de 1,5 mètre et une échelle d'accès ne sera pas comptabilisée.
Dépendances attenantes
Les dépendances attenantes à l'habitation principale peuvent être comptabilisées dans la surface habitable si elles sont accessibles directement depuis le logement et si elles sont utilisées comme pièce d'habitation. C'est le cas par exemple d'une véranda attenante à la cuisine, qui est chauffée et utilisée comme salle à manger.
Les pièges à éviter lors du calcul de la surface habitable
Le calcul de la surface habitable peut s'avérer complexe et il est important d'éviter certaines erreurs fréquentes.
Erreurs fréquentes
- Confondre la surface habitable avec la surface totale du bien, qui comprend également les surfaces non habitables comme le garage ou le sous-sol.
- Ne pas tenir compte des critères d'exclusion mentionnés précédemment.
- Calculer la surface habitable en incluant les murs ou les épaisseurs des cloisons. La surface habitable correspond à la surface au sol des pièces habitables, sans compter les murs.
Par exemple, une maison de 100 m² de surface totale peut avoir une surface habitable de 70 m² si elle comprend un garage, un sous-sol ou des combles non aménagés.
Recommandations
- Se référer à un professionnel pour un calcul précis et fiable.
- Consulter les guides et documents officiels pour une meilleure compréhension des règles.
- Privilégier les plans d'architecte ou les plans d'urbanisme.
- Demander au vendeur de vous fournir un certificat de surface habitable, qui est obligatoire pour les biens immobiliers en France.
Les impacts de la surface habitable sur l'achat et la vente d'un bien immobilier
La surface habitable a un impact important sur l'achat et la vente d'un bien immobilier.
Importance de la surface habitable dans le prix de vente
Le prix de vente d'un bien immobilier est directement lié à sa surface habitable. Plus la surface habitable est importante, plus le prix de vente est élevé. Cette relation est généralement linéaire, c'est-à-dire que le prix au mètre carré est généralement le même pour tous les appartements d'un même immeuble, quelle que soit leur surface.
Il est donc important que l'acheteur et le vendeur s'accordent sur une estimation précise de la surface habitable avant de fixer le prix de vente. Pour une meilleure compréhension, il est possible de comparer le prix au mètre carré de plusieurs appartements similaires dans la même ville ou dans le même quartier.
Influence sur l'obtention d'un prêt immobilier
Le taux d'endettement d'un emprunteur est calculé en fonction de la surface habitable du bien immobilier. Plus la surface habitable est importante, plus le taux d'endettement est élevé. Le taux d'endettement est un ratio qui représente le rapport entre les mensualités du prêt et les revenus de l'emprunteur. Il est généralement plafonné à 33%, ce qui signifie que les mensualités du prêt ne doivent pas dépasser un tiers des revenus de l'emprunteur.
La surface habitable a donc un impact sur la capacité d'emprunt et sur les conditions de prêt. Par exemple, un emprunteur qui souhaite acheter un appartement de 100 m² devra avoir un revenu plus important qu'un emprunteur qui souhaite acheter un appartement de 60 m².
Impact sur les taxes et charges
Les taxes foncières et les taxes d'habitation sont calculées en fonction de la surface habitable du bien immobilier. Plus la surface habitable est importante, plus les taxes sont élevées. De plus, les charges d'habitation, comme les frais de chauffage ou d'eau, sont également proportionnelles à la surface habitable. Par exemple, une maison de 150 m² habitable nécessitera plus d'énergie pour être chauffée qu'une maison de 100 m² habitable, ce qui se traduira par des factures d'énergie plus élevées.
Le coût de l'assurance habitation peut également être lié à la surface habitable. Plus la surface habitable est importante, plus le risque de dommages est élevé, ce qui peut entraîner une prime d'assurance plus élevée.
En conclusion, la surface habitable est un critère essentiel à prendre en compte lors de l'achat, de la vente ou de la location d'un bien immobilier. Il est important de bien comprendre les règles et les critères qui définissent la surface habitable pour éviter les erreurs et garantir un bon calcul du prix de vente, du prêt immobilier et des taxes d'habitation.